Guide till inköpsprocessen

Köpekostnader i Spanien

Förutom köpeskillingen så ska man även budgetera för följande kostnader:

Juridiska avgifter - från ca 1 000 euros + IVA beroende på fastighetens pris. Viss skillnad kan förekomma om fastigheten är belägen på landet eller i stadsmiljö.

Fastighetsskatt (återförsäljningsfastighet)

För närvarande 10% - återförsäljning i Alicante
För närvarande 8% - återförsäljning i Murcia
IVA (nybyggnation) för närvarande 10%
Stämpelskatt (nybyggnation) 1,5%
Notarieavgifter - beroende på val av notarie, typ av egendom, storlek och värde på fastigheten - i genomsnitt 1 500 euros, eventuellt mer om lån krävs.
Ytterligare kostnader inklusive överföring av nyttjanderätter i ditt namn, SUMA-registrering, katastrofal registrering, gemenskapsregistrering etc. - genomsnittlig kostnad 500 euro.
Om spanskt lån krävs, så rekommenderar vi att du lägger till ett extra minimum om 5 000 euro för att täcka finansieringen av avgifter från banken.

Du bör räkna med ett tillägg om 13-14 % på köpeskillingen om denna överstiger 100,000 euro.

Kontraktet

Ett depositionsavtal är normalt det första dokumentet du kommer att underteckna när du reserverar en fastighet. Bostaden tas då bort från marknaden och dokumentet fungerar som ett kvitto för eventuella pengar som betalats in. Detta dokument kallas "Formulario reserva" och bekräftar ditt åtagande att köpa fastigheten. Se alltid till att det här dokumentet innehåller klausulen "Subject to Legal status", då det säkerställer att din insättning som har betalats in kommer att återbetalas till fullo om det finns problem eller skulder på fastigheten som inte kan lösas.

Som regel brukar vi hos Live Spain for Life arbeta med ett kontrakt som täcker allt det som nämnts ovan, fram till tillträdesdagen, och din advokat eller jurist kommer att förbereda ett sådant. Vid nyproduktion, så förbereder ibland byggaren ett kontrakt, detta måste kontrolleras av din advokat.

Juridiska frågor vid köp av fastighet i Spanien

Advokaten som du har valt, kommer att ta hand om dig och hjälpa dig i alla de olika steg som krävs vid ett fastighetsförvärv.

Det finns många advokater i Spanien. Att välja rätt advokat är din garanti för att spanska juridiska krav uppfylls, att egendomen är registrerad i säljarens namn och att den är fri från inteckningar, avgifter och skulder. Gå igenom allt med din advokat, det är vad du betalar för, och vi finns här för att hjälpa till om så behövs. Din advokat kan hjälpa, godkänna, förhandla och diskutera köpevillkoren med säljarens advokat. Villkoren ska innehålla alla dina krav i detalj, som slutdatum, betalningssätt osv och båda parter ska vara överens. Det är viktigt att veta att så länge som både köpare och säljare är överens kan nästan allt skrivas in i kontraktet.

NIE nummer - Id-nummer för utlänningar

NIE-nummer är ett id-nummer, som alla utlänningar som ska köpa en bostad måste ha. Du måste skaffa ett sådant personligen hos polisen i Spanien. Vi som mäklare kan hjälpa dig med detta, men vill du spara tid så kan du lämna en fullmakt till din advokat som då ansöker åt dig. Numret måste du ha innan du köper din fastighet, och du behöver det även om du ska köpa en bil, ny som gammal.

Notary (Notaria)

Utsedd av den spanska regeringen att bevittna undertecknandet av alla juridiska offentliga handlingar är en Notaria. Du kan inte lagligt köpa en fastighet i Spanien utan att göra detta via en notarie. Notarien kollar upp och ser till att lagfart finns och är i sin ordning, och att kontraktet är som det ska. Notarien ansöker om om en formell ändring i fastighetsregistret, och denna säkerställer att arbetet av både köparens och säljarens advokat har utförts korrekt innan lagfarten ändras. Du kommer att få en kopia av handlingarna som du kan behöva hos din bank, och/eller för möjligheten att fastigheten anges i kommunregistret på den ort där din fastighet ligger. Det är viktigt att göra detta eftersom du behöver kopior av detta för bilköp och uthyrningskontrakt.

Urbanisering och gemenskapsavgifter, om tillämpligt

Kontrolleras av ägarkommittén och täcker drifts- och underhållskostnaderna för gemensamma anläggningar och kan omfatta privata vägar, avlopp, belysning, privata vattenförsörjningar, trädgårdar, simbassänger etc. Det kan vara så lite som 60 euro per år eller så högt som 2000 euro, beroende på anläggningarna inom urbaniseringen där din fastighet är belägen. Det finns många fastigheter som inte tillhör en urbanisering, till exempel många lantfastigheter eller fastigheter i städer, där gemenskapsavgifterna inte existerar.

Lokala priser – Patrimonia

Alla icke-residenta måste betala en sk hälsoskatt, ”Patrimonia”, som baseras på summan från ”Escritura Publica” eller ”Valor Catastral”, alltid det högsta beloppet. Beloppet varierar, men 0,2% är vanligt. Vår advokat kan hjälpa till med detta.

Fastighetsskatter i Spanien

Det lokala stadshuset debiterar IBI på ägd egendom (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), vilket är en årlig fastighetsskatt för fastighetsägare. Denna lokala skatt varierar från stad till stad och baseras på fastighetens ”Catastral” värde. Prata med din advokat eller oss så förklarar vi.

Försäkringar

Brandförsäkring är obligatorisk enligt lag när du gör en inteckning. Omfattande hushållsförsäkring finns för att skydda ditt hem och dess innehåll. Livförsäkring kan tecknas för att garantera betalning av lånet vid dödsfall.

Du kan också teckna sjukförsäkring samt bil- och djurförsäkring. Fråga oss, vi kan hjälpa till med kontaktuppgifter till vår egen personliga försäkringsmäklare.

Telefoni

Det finns många olika företag som erbjuder fast och mobil telefoni i Spanien, men många använder sig nu av mobilnätverk och Wifi som är tillgängliga. Vi kan hjälpa till med denna information.

Vatten och elektricitet

Fasta avgifter finns för båda, och därtill kommer kostnaden för det du använder. Vanligtvis ordnar vår eller din advokat med detta när du köper din fastighet.

Plus Valia

En lokal skatt som normalt betalas av säljaren, och är en procentandel i skillnaden av det ökade värdet på fastigheten sedan det senast såldes. Även om det inte har ökat finns det normalt något att betala.

Uthyrningsskatt

Storbritannien och Irland samt andra länder som Belgien (kontrollera vad som gäller för ditt hemland) har ett dubbelbeskattningsavtal med Spanien. Skatt betalas på deklarerade intäkter från fastigheten och din hyresintäkt måste också deklareras för beskattning i ditt hemland. Du kan behöva en värdering från oss för att ge dem, det hjälper vi gärna till med.

Mer detaljerad information om köpeprocessen

Kontrakt och deposition

När Live Spain for Life och din advokat har diskuterat och godkänt dina överenskommelser och inköpsvillkor med säljaren och ett avtal har uppnåtts, är nästa steg att upprätta ett skriftligt kontrakt. Detta dokument kallas ”Reservationskontrakt” (Contrato de Reserva) och ska signeras av både dig (eller din representant) och säljaren. Det ska innehålla detaljer om betalningsvillkor, beräknat datum för signering av kontrakt och tillträdesdag. Om båda parter accepterar villkoren i kontraktet har ett bindande avtal upprättats.

Det är vanlig praxis i Spanien att ett kontrakt ska åtföljas av en summa pengar som betalas av köparen för att visa för säljaren att det finns en riktig avsikt att köpa fastigheten. Denna deposition är känd som en depositionsavgift (Señal de Reserva) och vanligtvis ett belopp från € 3 000 euro eller mer. Det kan vara allt upp till 10% om båda parterna är överens, det normala är dock mellan 3 000–6 000 euro.

När denna insättning har gjorts tas fastigheten bort från marknaden och priset är fryst under en viss tidsperiod, tillräckligt för advokaten att göra sitt arbete. 30 dagar bör man räkna med, men stadshusen är olika snabba, så det varierar.

Det är väldigt viktigt att komma ihåg att den här inbetalningen vanligtvis inte återbetalas om du ändrar dig, om det inte är som så att det av juridiska skäl inte går att slutföra förvärvet. Med andra ord, om du inte håller dig till vad som står i kontraktet och håller dig inom den tidsram som bestämts, och fastigheten är 100% laglig, så är säljaren inte skyldig att returnera dina pengar. Om det däremot är säljaren som backar, så måste denna återlämna din insättning som minimum, spanska lagen kan kräva dubbel betalning.

Privata Köpekontrakt (Contrato Privado de Compraventa)

Vi på LSFL arbetar med ett enda köpekontrakt, ett kontrakt som förmodligen liknar ett du hade skrivit under för att köpa en fastighet i ditt hemland. Detta avtal är bindande mellan dig och säljaren, och fastställer ett slutdatum och anger villkoren för försäljningen.

Vissa villkor kanske inte uttryckligen nämns i kontraktet eftersom de är underförstådda av lagen om transaktioner av detta slag. Du kan om du vill lägga till en klausul som överenskommits av alla parter. Köpekontraktet skrivs vanligtvis omkring två veckor efter reservationskontraktet.

Tiden innan köpekontraktets signering, så betalas ytterligare en deposition och alla juridiska undersökningar ska då vara slutförda av din advokat. Han ska då ha erhållit ett certifikat (nota simple) från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), där information som ägare av fastigheten, eventuella nyttjanderätter på marken och inteckningar är registrerade.

Din advokat har också varit med om att förhandla om villkoren i kontraktet, i synnerhet har han fastställt ett schema för betalning av eventuella utestående skulder i samband med fastigheten. Det är väsentligt att ett formellt avtal upprättas om att dessa skulder upphävs innan man går vidare, då detta skyddar dig som köpare. Om säljaren inte håller sig till avtalet, har du rätt att dra dig ur och begära skadestånd eller dra av skulderna från försäljningspriset tillsammans med eventuella kostnader i vissa fall.

I detta skede är det vanligt att betala en procentsats av köpeskillingen. Om du köper en återförsäljningsfastighet betalas vanligtvis 10% av inköpspriset, om du köper off-plan betalar du förmodligen mellan 20% och 50%.

Tillträdesdagen

Ett fastighetsköp når formellt sitt slutförande när försäljningskontraktet (Escritura de Compraventa) är undertecknat av både köparen och säljaren i närvaro av en notarius publicus (Notario). En notarie är en offentlig tjänsteman som intygar att kontrakten är lagliga genom att kontrollera att alla formaliteter som är inblandade i transaktionen har uppfyllts. Vid denna tidpunkt betalas den överenskomna summan och innehav av egendomen överlämnas till köparen.

Om inte parterna har kommit överens om att ändra villkoren i förväg anges i försäljningskontraktet att fastigheten är fri från alla avgifter och belopp, att det inte finns några utestående skulder kopplade till fastigheten och att säljaren överlåter ledig besittning, dvs det finns inga hyresgäster eller andra boende.

Om det inte är möjligt för dig att vara närvarande vid detta slutliga möte med notarie, finns det två sätt som gör det möjligt för din advokat att underteckna för din räkning:

Lämna en fullmakt (Poder). Detta tillåter formellt en annan person (antingen din advokat eller någon annan som du litar på) att underteckna å dina vägnar. Du kan få det här dokumentet förberett när du är i Spanien genom att träffa notarius publicus som övervakar alla formaliteter. Vi kan hjälpa dig att ta hand om detta. Alternativt kan en fullmakt utarbetas av en Notarius publicus i ditt hemland. Denna fullmakt måste legitimeras för användning i Spanien genom att ha ett Apostille-certifikat bifogat enligt Haagkonventionen, vilket är enklare och mer kostnadseffektivt att göra på plats i Spanien. Advokaten kan också skaffa dina NIE-nummer åt dig.
Du kan även bevilja ett informellt muntligt mandat till din advokat. Det är viktigt att komma ihåg att om du väljer det här alternativet måste du ratificera kontraktet så snart som möjligt efter slutförandet. Detta kan göras genom att besöka en notarie, antingen i Spanien eller ditt hemland. Om ratificering äger rum i ditt hemland är det dock nödvändigt att erhålla ett Apostille-intyg innan det är lagligt erkänt i Spanien. Ratificering handlar helt enkelt om att bekräfta inköpet och tillhandahålla en underskrift, som kommer att sparas på egendomen. Det kommer också att vara nödvändigt att ge ditt samtycke via e-post till varje transaktion som advokaten utför för dig, vilket noteras i handlingarna och ger säkerhet och förtroende.

Registrering

Registrering av lagfart

När lagfartshandlingarna har undertecknats kommer notarien att skicka ett fax till fastighetsregistret för att inleda det formella förfarandet för registrering av den nya lagfarten, och för att undvika att egendomen säljs två gånger. Även om denna process inte är obligatorisk, så rekommenderas den starkt.

Hela processen tar vanligtvis mellan en och tre månader, beroende på arbetsbelastningen hos fastighetsregistret. Under tiden eller hos notarien för underskrift, kan du begära en kopia av dokumenten (copia simple) från notarius publicus eller din advokat.

När registreringen har slutförts kommer fastighetsregistret att ta kontakt med din advokat för att informera honom om att lagfartensbeteckningen (Escritura Pública) är redo att hämtas.

Slutligen, såväl som för att övervaka registreringen av din lagfart, så kommer din advokat också att ordna betalning av de olika skatter som uppstår vid ditt köp. Dessutom kan denna hjälpa dig att upprätta avtal eller byte med leverantörer av tjänster som vatten och el och ordna så att dina räkningar betalas från ditt spanska bankkonto.

Att tänka på när man köper off-plan eller nybyggnation

Om du funderar på att köpa off-plan, med andra ord en villa eller lägenhet som ännu inte har byggts, bör du vara särskilt försiktig. I denna typ av transaktion är du skyldig att göra en serie betalningar, innan byggandet börjar och under pågående arbete. Självklart behöver köparna en garanti för att några eller alla sina pengar kommer att returneras om projektet stannar av upphör, eller i värsta fall, aldrig kommer ut på marknaden. De mest välrenommerade byggherrarna kommer att erbjuda dig ett system där en bank garanterar att pengarna kommer att returneras om något går fel. Några av dessa system erbjuds kostnadsfritt. i andra fall måste du betala en liten summa. Rådfråga din advokat.

När du slutför köpet av en ny fastighet så är du skyldig att betala moms (IVA) med en skattesats på 10% och stämpelskatt om 1,5% på inköpspriset.

Det är standardpraxis i Spanien att nybyggda fastigheter ibland överlämnas utan anslutning till vatten och el, och du bör inkludera betalning av en mindre avgift för anslutningen av dessa tjänster i din budget. Du bör också vara medveten om att det kan ta tid, upp till fyra veckor i många fall för att detta ska utföras, så det är inte tillrådligt att planera att använda din nya egendom under denna tid. Vänligen kontrollera detta med din advokat.

Det är viktigt att du är medveten om kostnaderna för att köpa en fastighet i Spanien. I genomsnitt tillkommer mellan 11% och 13% av köpeskillingen, beroende på om ett inteckningar/lån krävs.