Gids voor het aankoopproces

Contract uitgelegd

Een reserveringscontract met voorschot is normaal gesproken het eerste document dat u ondertekent bij het reserveren van een woning. Hiermee reserveert u de woning door het van de markt te halen en het contract fungeert als een ondertekend ontvangstbewijs voor alle bedragen die met betrekking tot dat contract zijn betaald. Dit document wordt over het algemeen een 'Formulario Reserva' genoemd en bevestigt uw verbintenis om het onroerend goed te kopen. Dit houdt een eigendom vast terwijl alle controles worden uitgevoerd. Zorg er altijd voor dat dit document de clausule 'Onder voorbehoud van juridische status' bevat, die ervoor zorgt dat uw betaalde voorschot volledig wordt terugbetaald als er problemen of schulden zijn op het onroerend goed die niet kunnen worden opgelost.

Als algemene regel werken we bij Live Spain For Life slechts met één contract dat al het bovenstaande dekt.  We werken op dezelfde manier en behartigen uw belangen als koper. Uw advocaat of die van ons zal dit alles voorbereiden. Dit alles geldt bij wederverkoop en als we te maken hebben met bouwheren voor nieuw onroerend goed waarbij de bouwheer soms het contract opstelt, dan moet dit alles door uw advocaat gecontroleerd worden.

Juridische problemen bij het kopen van een woning in Spanje

De advocaat van uw keuze zal u bijstaan bij alle verschillende stappen die betrokken zijn bij de transactie, met onze begeleiding waar en wanneer nodig.

Er zijn veel uitstekende meertalige advocaten in Spanje. Het kiezen van de juiste advocaat is uw garantie dat aan de Spaanse wettelijke vereisten wordt voldaan, dat het onroerend goed op naam van de verkoper staat en dat het vrij is van hypotheken, lasten, schulden of andere verplichtingen. Laat alles goed nakijken door uw advocaat, want daarvoor betaalt u hem. Wij zijn er natuurlijk ook om u te helpen wanneer dat nodig is. Uw advocaat kan helpen, overeenkomen, onderhandelen en de aankoopvoorwaarden bespreken met de advocaat van de verkoper. De voorwaarden moeten in detail al uw vereisten bevatten, zoals de aktedatum, de betalingsvorm, enz. en door beide partijen worden overeengekomen. Het is belangrijk om te weten dat, zolang zowel de koper als de verkoper het eens zijn, bijna alles aan het contract kan worden toegevoegd.

NIE nummer: Buitenlands identificatienummer

Buitenlands identificatienummer. Alle niet-ingezetenen hebben een NIE nodig. Deze dient u persoonlijk af te halen bij de vreemdelingendienst van het hoofdbureau van de Nationale Politie. Wij als vastgoedagent kunnen u helpen met de procedure, maar als u een advocaat gebruikt, kunnen zij dit voor u aanvragen.  Het bespaart u tijd, aangezien het een hele dag kan duren en dit ten koste van uw kostbare tijd op zoek naar onroerend goed! Dit NIE nummer is vereist voor de aankoop van onroerend goed in Spanje, u heeft dit ook nodig om een auto te kopen, of deze nu nieuw is of tweedehands. 

Notaris (Notaria)

Dit is de openbare ambtenaar die door de Spaanse regering is aangesteld om getuige te zijn van de ondertekening van alle wettelijke openbare documenten en u kan niet legaal een onroerend goed in Spanje kopen zonder tussenkomst van een notaris. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsakte van de verkoop/aankoop in hun aanwezigheid is ondertekend en door alle betrokken partijen is begrepen. Daarom heeft u een vertaler nodig, dat kan uw advocaat zijn of een assistent. Vervolgens wordt de Escritura (de aktes) voor de notaris ondertekend. Ofwel wordt het geld dan overhandigd aan de persoon die het huis verkoopt ofwel bevestigt de verkoper dat het geld al is overhandigd ofwel is de bank aanwezig om de hypotheekcheque te overhandigen. Het originele ondertekende document wordt bewaard door de notaris die een formele wijziging in het kadaster aanvraagt. De notaris zorgt er ook voor dat het werk van zowel de advocaat van de koper als de verkoper correct is uitgevoerd voorafgaand aan de wijziging van de eigendomsakte. U krijgt een kopie van de akten, een Copia Simple, die u misschien nodig heeft voor de bank en/of het verkrijgen van een padrón, dwz het inschrijven in het gemeenteregister van de stad waar uw eigendom is. Het is belangrijk om dit te doen, aangezien u hiervan kopieën nodig hebt voor de aankoop van auto's, zelfs voor huurcontracten. De stad waarin u gaat wonen heeft er voordeel bij van elke persoon die op deze lijst geregistreerd staat. Hierdoor kan de gemeente of stad meer voorzien voor haar inwoners.

Urbanisatie en gemeenschappelijke kosten indien van toepassing

Kosten gecontroleerd door de commissie van eigenaren voor de exploitatie- en onderhoudskosten van gemeenschappelijke voorzieningen, waaronder privéwegen, rioleringen, verlichting, privéwatervoorzieningen, tuinen, zwembaden enz. Dit kan minimum 60 euro per jaar zijn of maximum 2000 euro, afhankelijk van de voorzieningen binnen de urbanisatie waar uw woning zich bevindt. Er zijn veel eigendommen die niet tot een urbanisatie behoren, zoals veel landhuizen of eigendommen in steden, in welk geval de gemeenschappelijke kosten niet bestaan.

Lokale tarieven – Patrimonium

Alle niet-residenten moeten vermogensbelasting, 'Patrimonia', betalen op basis van het bedrag op de Escritura Publica of de Valor Catastral, wat de hoogste waarde is. Varieert rond de 0,2%. Ook hierbij kan onze advocaat u bijstaan.

Onroerend goed belastingen in Spanje

Het plaatselijke gemeentehuis brengt IBI in rekening op eigendommen (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), een jaarlijkse belasting voor eigenaren van onroerend goed. Deze lokale belasting varieert van stad tot stad en is gebaseerd op de kadastrale waarde van het onroerend goed.

Verzekeringen

Een brandverzekering is wettelijk verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Er is ook een uitgebreide inboedelverzekering beschikbaar om uw huis en inboedel te beschermen. Om de betaling van de lening bij overlijden te garanderen, kan een levensverzekering worden afgesloten.

U kunt ook een ziektekostenverzekering afsluiten, evenals een auto- en huisdierenverzekering, indien van toepassing ... vraag ons of we u kunnen helpen met contactgegevens van onze persoonlijke makelaar.

Telefoon

Er zijn veel verschillende bedrijven die vaste en mobiele telefoonsystemen aanbieden in Spanje, maar veel mensen vertrouwen nu op mobiele netwerken en wifi. (Beschikbaar in Pay&Go of contract).  We kunnen ook met deze informatie helpen, vraag het gewoon...

Water en elektriciteit

Nutsvoorzieningen hebben een vast bedrag en de kosten voor verbruik komen daar bovenop. Deze worden over het algemeen door uw/onze advocaat opgesteld door middel van een doorlopende opdracht wanneer u het onroerend goed koopt.

Plus Valia

Een lokale belasting, normaal betaald door de verkoper.  Dit is een percentage van het verschil in de verhoogde (belastbare) waarde van een onroerend goed sinds het voor het laatst is verkocht. Ja, zelfs als het niet is gestegen in waarde, is er normaal gesproken iets te betalen.

Belasting op huurinkomsten

Groot-Brittannië en Ierland, evenals andere landen zoals België (controleer dit bij uw eigen land) hebben een dubbelbelastingverdrag met Spanje. Er wordt belasting betaald op het aangegeven inkomen van het onroerend goed en uw huurinkomsten moeten ook worden aangegeven bij de belastinginspecteur in bv Groot-Brittannië. Mogelijks heeft u een taxatie van ons nodig om ze te verstrekken, vraag het ons!

Meer gedetailleerde informatie over het aankoopproces

Het contract en het voorschot

Zodra Live Spain for Life en uw advocaat namens u de inkoopvoorwaarden met de verkoper hebben besproken en overeengekomen en er overeenstemming is bereikt, is de volgende stap het formaliseren van deze mondelinge overeenkomst door middel van het schriftelijke contract. Dit document staat bekend als het Reserveringscontract (Contrato de Reserva) en moet worden ondertekend door zowel u (of uw vertegenwoordiger) als de verkoper. Het bevat meestal ook details over betalingsvoorwaarden, geschatte data voor uitwisseling van contracten en akte. Als beide partijen akkoord gaan met de voorwaarden in het contract, is er een bindende overeenkomst tot stand gekomen.

Het is in Spanje gebruikelijk dat een contract vergezeld gaat van een geldsom die door de koper wordt betaald om aan de verkoper aan te tonen dat er een reëel voornemen bestaat om het onroerend goed te kopen. Deze aanbetaling staat bekend als een reservatievoorschot (Señal de Reserva) en bedraagt meestal € 3.000 euro en kan oplopen tot 10%, overeengekomen door beide partijen. De norm is 3000 - 6000 euro.

Zodra dit voorschot is betaald, wordt het onroerend goed van de markt gehaald en wordt de prijs voor een bepaalde periode bevroren. Genoeg tijd voor de advocaat om het due diligence-onderzoek te doen. Ga uit van ongeveer 30 dagen, maar gemeentehuizen zijn allemaal verschillend, sommige snel, sommige langzaam en sommige nog langzamer!

Het is erg belangrijk om te onthouden dat deze aanbetaling meestal niet kan worden gerestitueerd als u van gedachten verandert, tenzij er juridische problemen zijn die niet kunnen worden opgelost. Met andere woorden, als u de aankoop niet uitvoert binnen de termijn die is vastgelegd in het reserveringscontract en het onroerend goed 100% legaal is, is de verkoper niet verplicht om uw geld terug te geven. Als de verkoper zich echter terugtrekt uit de deal, moet hij uw voorschot terugbetalen, minimum hetzelfde bedrag, maar de Spaanse wet kan het tot het dubbele eisen.

Uitwisseling van onderhandse koopcontracten (Contrato Privado de Compraventa)

Een privé-koopcontract is in wezen hetzelfde als gewoon een contract. Daarom werken we bij LSFL slechts met één contract, net zoals het contract dat u hebt en onderdeel is van de transactie om onroerend goed in uw eigen land te kopen. Dit contract creëert een bindende overeenkomst tussen u en de verkoper, stelt een aktedatum vast en beschrijft de algemene voorwaarden van de verkoop.

Sommige voorwaarden worden mogelijk niet expliciet vermeld in het contract omdat ze worden geïmpliceerd door de wet die dit soort transacties regelt. U kunt ook een clausule toevoegen die door alle partijen is overeengekomen. Het Private Koopcontract wordt meestal ongeveer twee weken na het Reserveringscontract getekend als de bouwers ook met reserveringscontracten werken.

In de periode vóór de datum die in het contract staat vermeld dat er nog een aanbetaling wordt gedaan en alle onderzoeken zijn voltooid, moet uw advocaat het grootste deel van de juridische zoekopdrachten hebben voltooid die u nodig heeft voordat men tot de akte overgaat. Hij zal een certificaat (nota simple) hebben verkregen van het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), waar gegevens zoals de eigenaar van het onroerend goed, de grondlasten en hypotheken zijn geregistreerd.

Uw advocaat zal ook betrokken zijn geweest bij de onderhandelingen over de voorwaarden in het contract. In het bijzonder zal hij een betalingsschema hebben opgesteld voor de betaling van eventuele openstaande schulden die verband houden met het onroerend goed. Het is essentieel dat er een formele overeenkomst wordt gesloten over de kwijtschelding van deze schulden voordat tot akte bij notaris wordt overgegaan. Dit beschermt u als koper. Als de verkoper de overeenkomst verbreekt, heeft u het recht om de verkoop te ontbinden en geleden schade te vorderen of de schulden af te trekken van de verkoopprijs, samen met eventuele gerelateerde kosten, in sommige gevallen.

In dit stadium is het gebruikelijk om een percentage van de koopsom te betalen. Als u een bestaande woning koopt, wordt meestal 10% van de aankoopprijs betaald, als u off-plan koopt, betaalt u waarschijnlijk tussen 20% en 50% enzovoort...

Akte bij notaris

De aankoop van een onroerend goed wordt formeel voltooid wanneer het verkoopcontract (Escritura de Compraventa) wordt ondertekend door zowel de koper als de verkoper in aanwezigheid van een notaris (Notario). Een notaris is een overheidsfunctionaris die bevestigt dat contracten wettig zijn door te controleren of alle formaliteiten die bij de transactie betrokken zijn, zijn vervuld. Op dit punt wordt het overeengekomen bedrag betaald en wordt het eigendom van het onroerend goed overgedragen aan de koper.

Tenzij de partijen zijn overeengekomen om de voorwaarden vooraf te wijzigen, vermeldt het verkoopcontract altijd dat het onroerend goed vrij is van alle lasten, dat er geen uitstaande schulden zijn die verband houden met het onroerend goed en dat de verkoper een onbewoond huis overdraagt, d.w.z. er zijn geen huurders of andere bewoners meer.

Als u niet aanwezig kunt zijn bij deze laatste afspraak bij de notaris, zijn er twee manieren waarop uw advocaat namens u kan tekenen:

•  Het verlenen van een volmacht (Poder). Hiermee staat u formeel een andere persoon toe (ofwel uw advocaat of iemand anders die u vertrouwt) om namens u te ondertekenen. U kunt dit document tijdens uw verblijf in Spanje laten opstellen door een afspraak te maken met de notaris die alle formaliteiten zal overzien. Wij kunnen u helpen om dit te verzorgen. Als alternatief kan een volmacht worden opgesteld door een notaris in uw eigen land. Deze volmacht zal gelegaliseerd moeten worden voor gebruik in Spanje door er een Apostillecertificaat aan te laten hechten volgens de voorwaarden van het Verdrag van Den Haag. Het is dus gemakkelijker en voordeliger om dit in Spanje te doen als u hier ook bent. Uw advocaat kan dan ook uw NIE-nummer regelen namens u, dat bespaart u urenlang wachten, want wachttijden zijn vaak lang. 
• Het geven van een informele mondelinge volmacht aan uw advocaat. Het is belangrijk om te onthouden dat, als u voor deze optie kiest, u het contract zo snel mogelijk na de akte moet laten valideren. Dit kan door voor een notaris te verschijnen, hetzij in Spanje, hetzij in uw eigen land. Als de ratificatie in uw eigen land plaatsvindt, moet u echter een Apostillecertificaat verkrijgen voordat het wettelijk wordt erkend in Spanje. Ratificatie is gewoon een kwestie van het bevestigen van de aankoop en het verstrekken van een voorbeeldhandtekening, die bij de accommodatie wordt bewaard. Wanneer u met ons en onze advocaten samenwerkt, is het ook nodig om per e-mail toestemming te geven voor elke transactie die de advocaat voor u uitvoert, alleen al voor de goede orde en voor uw veiligheid en vertrouwen.

Registratie

Registratie van de eigendomsbewijzen

Zodra de eigendomsbewijzen zijn ondertekend, stuurt de notaris een fax naar het relevante eigendomsregister (Registro de la Propiedad) om de formele procedure voor registratie van de nieuwe eigendomsbewijzen te starten. Dit ook om te voorkomen dat het onroerend goed twee keer wordt verkocht, en om uw belangen te beschermen en te rechtvaardigen. Hoewel dit proces niet verplicht is, wordt het sterk aanbevolen.

Het hele proces duurt meestal één tot drie maanden, afhankelijk van de werklast in elk specifiek eigendomsregister. Tussentijds (of bij notaris bij ondertekening), kunt u een kopie van de documenten (copia simple) opvragen, bij de notaris of uw advocaat.

Wanneer de registratie is voltooid, zal het eigendomsregister contact opnemen met uw advocaat om hem te informeren dat de eigendomsakte (Escritura Pública) klaar is om te worden opgehaald.

Tot slot zorgt uw advocaat niet alleen voor de registratie van uw eigendomsbewijzen, maar ook voor de betaling van de verschillende belastingen die voortvloeien uit uw aankoop. Daarnaast kan hij u helpen bij het sluiten van contracten of het overstappen met leveranciers van nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit en kan hij ervoor zorgen dat uw rekeningen via een doorlopende opdracht van uw Spaanse bankrekening worden betaald. Controleer dit best eerst, want er worden vaak kosten aangerekend voor deze service.

Speciale overwegingen bij het kopen van off-plan eigendommen en/of nieuwbouw

Als u overweegt off-plan te kopen, met andere woorden als u een villa of appartement wilt kopen dat nog niet is gebouwd, moet u extra voorzichtig zijn. Bij dit soort transacties moet u een reeks betalingen doen voordat de bouw begint en terwijl deze aan de gang is. Het is duidelijk dat kopers een garantie nodig hebben dat een deel of al hun geld wordt teruggegeven als het project stopt of niet op tijd wordt voltooid of, in het ergste geval, gewoon nooit van de grond komt. De meeste gerenommeerde ontwikkelaars zullen u een regeling aanbieden waarbij een bank garandeert dat uw geld wordt teruggegeven als er iets misgaat. Sommige van deze regelingen worden gratis aangeboden; in andere gevallen betaalt u een klein percentage. Raadpleeg uw advocaat voor elk afzonderlijk geval.

Wanneer u de aankoop van een nieuwe woning voltooit, bent u BTW (IVA) verschuldigd tegen een tarief van 10% en zegelrecht van 1,5% op de aankoopprijs.

Het is in Spanje gebruikelijk dat nieuwbouwwoningen soms worden opgeleverd zonder nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit. U dient de betaling van een kleine vergoeding voor de aansluiting van deze diensten in uw budget op te nemen. Houd er ook rekening mee dat het enige tijd kan duren, in veel gevallen tot vier weken, voordat dit is uitgevoerd. Het is dus niet aan te raden om in deze tijd al plannen te maken om uw nieuwe woning te gebruiken. Overleg dit alstublieft eerst met uw advocaat. Vooral als u een onroerend goed koopt van een promotor of ontwikkelaar, is het uiterst belangrijk om professionele juridische vertegenwoordiging te hebben.

Het is belangrijk dat u op de hoogte bent van de kosten die komen kijken bij het kopen van een woning in Spanje. Gemiddeld bedragen deze kosten tussen de 11% en 13% van de aankoopprijs, afhankelijk of er een hypotheek/lening nodig is.